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푸릉 렘군 님의 지역분석 방법이다.
렘군님 유튜브에서 본 걸 정리한다.
지역분석 6단계
+ 1단계 : 분석하고 싶은 구를 정한다. (50만 인구를 넘으면 안된다)
+ 2단계 : 구를 대표하는 1등, 2등 동의 대표 아파트를 비교한다.
+ 3단계 : 1등 동의 과거와 현재를 살펴본다.
+ 4단계 : 1등 동의 입지를 상세히 분석한다.
+ 5단계 : 동내 아파트를 전수 조사하고 각각의 시세차이를 이해한다.
+ 6단계 : 해당 동의 미래에 대해 고민한다.
1단계. 분석하고 싶은 구를 정한다.
- 내가 살고 있는 곳 (잘 모를 경우)
- 내가 언젠가 살아보고 싶은 곳
- 대한민국에서 알아주는 곳
- 도시공부를 한다는 마음으로 타도시를 대표하는 곳
2단계. 구를 대표하는 1등과 2등 대표 아파트를 비교한다.
- 평당가 순으로 1등 동과 2등 동을 찾는다.
- 1등동의 대표 아파트, 2등동의 대표아파트를 찾는다.
- 각 동의 1등 아파트를 객관적으로 비교해본다.
매매가격/전세가격, 세대수, 년식, 평형대 구성, 기본입지(교통, 학군, 상권, 자연환경 등)
3단계. 1등 동의 과거 및 현재를 살펴본다.
- 역사적 사실
- 풍수지리적인 요소
- 행정동의 편입, 분할
- 해달 동을 떠올리는 이미지, 대표하는 키워드
- 해당 동의 부동산 유형과 지리적 구조
4단계. 1등 동의 입지를 상세히 분석한다.
- 일자리
- 교통
- 자연환경
- 상권(편의시설)
- 학군
- 아파트 외 주거형태
(배후 수요의 클래스)
5단계. 1등 동의 아파트를 전수조사하고 각각의 시세차이를 이해한다.
- 신축부터 찾고
- 재건축 찾고
- 구축 찾는다.
- 아파트 평당가 순으로 정리한다.
- 재건축의 경우는 진행상황을 별도로 체크한다.
6단계. 지역분석하면서 기존에 몰랐지만 알게된 키워드, 정보에 대해 정리해둔다.
느리지만 부동산 인사이트를 얻기 위해서는 반드시 해야한다고 한다. 내가 수도권 아파트를 사려고 하는게 아니라 왜 이 아파트 가격이 올랐는지 왜 이 아파트 가격은 오르지 않았는지에 대한 감이 생긴다고 하니 한번 해봐야겠다. 나는 인천에 살기 때문에 인천을 먼저 해봐야겠다.
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